卷一，合影楼。
元朝至正年间，广东曲江县有缙绅管提举、屠观察二人。二人本是僚婿，但性情迥然不同，管提举“古板执拗”，屠观察“跌荡豪华”，故二人将一宅分为两院，中筑高墙，甚至在池水之中也立起石柱，铺上石板，砌起一座墙垣。屠家
有子名珍生，管家有女名玉娟，二人都常在家中水榭嬉游，各从水面上窥见对方容貌，心生爱慕，因而互赠诗笺，以荷叶为舟载之相互传递，订下终生。半年后，珍生将唱和诗稿汇成《合影编》，心中郁闷，相思成疾，屠观察爱子情切，因使好友路公向管提举求亲，然而为管所拒。恰好路公有女锦云，才貌相佳，屠公因而与路公订下亲事。不料珍生得知此事，病势更重，要求父亲退婚，屠观察只好对路公实言；路公告诉女儿后，锦云亦怨恨而病，路公左右为难，遂心生一计，向管公伪称珍生是自己的儿子，请求玉娟为媳，又言己之女儿已许配于屠公之子，两对新人择日同时完婚。至婚礼之日，管提举方明白新郎实为珍生一人，亦恍然大悟，与屠观察尽释前嫌，和好如初，自此水面上的墙壁被推倒，将两个水阁作为洞房，题曰“合影楼”。
作者在此篇小说中虽未出才子佳人的窠臼，然而其情节曲折
卷二，夺锦楼
明代正德初年，武昌有一鱼行经纪钱小江，妻边氏生双胞胎二女，钱与其妻均丑陋，而二女却相貌美丽。又小江性情倔强，边氏生性泼悍，故二人不和。为女儿择婿时亦各自行事，不使对方得知，结果二女竟许得四家亲事，因此纠纷四
起，争执不下，讼至官府。本府刑尊代理此案，见四家子皆丑陋不堪，难以班配二女，遂怒斥小江、边氏视儿女终身为儿戏，判定四家均不许婚。此时恰逢山间百姓送来一对活鹿，刑尊遂下命以活鹿及二淑女为锦标，举考生童，已婚之人以鹿为标，未婚之人以女为标，又使边氏领二女暂住考场空楼之上，悬匾作“夺锦楼”。发榜后，得二女者为郎志远及袁士骏二人，后又知郎之文卷乃袁士骏代作，刑尊遂将二女皆许配于袁。
卷三，三与楼
明嘉靖年间，四川成都府成都县有富翁名唐玉川，为人悭吝之至，不营宫室，只置田产。其子却不肯安于俭朴，图谋人家楼房。唐玉川邻家有高士名虞灏，字素臣，平生不喜功名，唯好读书及园林，毕一生所蓄，营造园亭，乃至负债累累，不得不卖自己的房屋。唐玉川以近水楼台，贱价购得。然而素臣独不售自住高楼，此楼有三层，下层是会客之所，题为“与人为徒”，中层是读书临帖之所，题为“与古为徒”，上层是静修之所，题为“与天为徒”。总额题为“三与楼”。唐玉川仍图谋此楼，并逼迫素臣售楼，素臣不为所动。有好友欲为素臣代出赎园之费，素臣婉拒之，六十岁时，素臣得一子，宾客贺者盈门，素臣为置酒席，钱财
亏空，终于出售此楼，友人劝其莫遂唐家心愿，素臣以为自己已年老，不久人世，将来妻子孤单，唯免受唐家欺凌，不如早绝此患。友人遂设计埋二十锭元宝于楼下。素臣死后，其子嗣臣进京考中进士，升授掌科之职，荣归故里。而唐家被人告发窝藏盗金，县官从楼下挖出二十锭元宝，以此为赃证，遂断园亭还给虞家。而后方知埋金栽赃实为素臣友人之计。
卷四，夏宜楼
元朝至正年间，浙江金华县有乡绅詹笔峰，女娴娴，美貌端庄，居于夏宜楼上，教家人之女读书写字，从不轻易下楼。本地旧家子弟瞿佶有心寻觅绝色美女为妻，偶然购得西洋望远镜，遂于高山寺宝塔上登高远望，遍见郡中佳丽，然皆
不称己心。有一日，瞿佶望见詹家诸女仆入荷池洗澡，娴娴出而斥之，始得见娴娴芳容，遂心生爱慕，托人说媒，又拜在詹公门下。詹公不肯招白衣女婿，命其考取功名之后再提亲事。娴娴闻得此事后因愁成疾，又为瞿佶之千里镜所见，遣媒婆向小姐再三致意，问寒问暖，并自称有神眼，可见远近之事。后小姐作诗，四句未尽而搁笔，佶以望远镜见之后，乃续后文，寄示小姐，小姐惊而疑其为神人，瞿佶入京会试，中二甲而还，但同榜有三人皆来詹府求亲。娴娴伪托亡母入梦，言瞿姓者为佳婿，詹公将信将疑，于神位前祷祝求应，所写疏文又为瞿佶在望远镜中所见，乃转告于娴娴，娴娴又伪称亡母入梦，背出疏文，其父心意始动，遂使二人成婚。婚后瞿佶方以实情相告。
◇卷五 归正楼
明朝永乐年间，广东肇庆府高安县有一神奇大盗，名贝去戎，人称“搅世的魔王”。以各种方法骗人钱财，积蓄颇丰，但性情豪奢，挥霍大方。一日忽起善念，为妓女苏一娘赎身，并使其出家为尼，为买大宅，建起一庵，使其在内修行，法名莲净。宅中有楼，旧匾上题：“归止楼”，不料燕子衔泥，在“止”上添了一横，成为“归正楼”。盗疑为神明示意，乃改邪归正，出家为道，以“归正”为名，又思修殿堂，乃设诡计募得数千金，建起大殿，自此一尼一道***同修炼，终成正果。
◇卷六 萃雅楼
明代嘉靖年间，京师金仲雨、刘敏叔与少年朋友扬州人权汝修合开一家古董铺，名萃雅楼。权汝修美貌如同妇人，与金、刘二人私■，合为龙阳。严世蕃闻权汝修之名，欲召入府中，然为权所拒，严乃勾通太监沙玉成，设计引权至，阉
为宫人。沙太监死后，权乃为严所有，权汝修至严府后，出入其庭，将观察到的严氏恶行都记于经摺之上。后严世蕃被劾，权以所记进奏皇帝，世宗皇帝见后震怒，处世蕃极刑。权汝修至法场痛斥严世蕃，并取其头颅为溺器以报宿怨。
◇卷七 拂云楼
宋朝元?年间，有一青年秀才裴远，幸与韦氏有婚约，后因裴父贪图本郡富家封氏嫁妆，遂悔弃前约，与封氏定亲。然封氏丑陋不堪，还好为艳妆丽服，卖弄风骚，裴远甚不称意。一日裴远游于西湖，雨中巧遇韦氏及婢女能红，二人均
艳丽无比，心中懊恼万分。封氏亦同游湖上，遇大雨而露丑态，归家后郁闷而死。裴远乃又求亲于韦家，韦父以其反复无常，严辞拒绝。裴远又求女工俞阿妈转达韦小姐，韦小姐亦坚拒之。裴远乃退而求其次，欲娶能红，能红于拂云楼上见裴远丰神俊貌，亦心有所属，遂设计使韦家回心转意，同意了裴远与韦小姐之婚事，己亦为侧室。
◇卷八 十卺楼
明朝永乐年间，温州府永嘉县有郭酒痴能扶乩判吉凶。秀才姚戬新婚，起一楼，郭题其匾曰“十卺楼”，不解为何意。及新妇过门，方知其虽容貌甚美，却是石女。于是换娶其妹，貌极丑，且有夜遗之疾，又换娶其姊，貌虽佳，却已有
身孕，秀才怒而休之。此后不断继娶，***九次，非新婚即亡，就是因故退亲，秀才不胜寂寞，三年后，母舅为其又从杭城觅得一女，过门后方知便是第一次成婚之石女。数夕之后，妇因情急，下体生疮，人道竟为之而通，遂夫妻好合，自此方验“十卺”之谶。
◇卷九 鹤归楼
宋朝政和年间，徽宗皇帝下诏求贤，汴京城内有旧家子弟段玉初、郁子昌二人皆中金榜。官尚宝家有女围珠，侄女绕翠，本为徽宗选妃，因围事危急，无暇纳妃，乃使二女嫁与段、郁二人，郁得围珠，段得绕翠。徽宗知二女为此二人所
得，心中忿恨，乃借故命二人赴金交纳岁币。郁子昌风流多情，对妻子眷恋不舍；段玉初则冷言决绝，让妻子再嫁为好，并题所居之楼为“鹤归楼”，以示不能生还。至金国后，二人均被扣押，段玉初随遇而安，而郁子昌思念娇妻，须发尽白。八年后，二人被放还，至家后始知，郁妻已思夫成疾，憔悴而死，而段妻犹貌丰色丽，然怨气未消。段玉初始言其前，所以为绝情之故，并以八年中所寄书信中之诗为证，顺读之似为休绝之词，逆读之则是温存慰藉之语，妻乃恍然大悟，二人重拜华堂，和好如初。
◇卷十 奉先楼
明朝末年，南京池州府东流县有一舒秀才，七代单传，娶妻后直至三十岁方得一子。时兵荒马乱，舒秀才会族人于家祠奉先楼，劝娘子立意存孤，勿拘小节。半月后，乱兵至东流，秀才弃家逃亡，妻为兵所奸污，然忍辱偷生，抚养其子得成。鼎革后，妻子为一将军所有，秀才流亡至湖湘间，为兵所执，为纤夫。恰与其妻相逢。其妻以铁索系其颈，将军来后，见铁索，乃知无他，故以其子交付舒秀才，秀才去后，其妻自缢，为将军所救，为其节所感，乃命其一家团圆。
◇卷十一 生我楼
宋朝末年，湖广勋阳府竹山县有财主尹小楼，娶妻庞氏，因起楼时生子，故以楼生为子名。子独卵。幼时外出失踪。小楼欲立子嗣，又恐为人所骗，乃自书卖身文告于背后草标上，云有人以文事之者则属之。至松江府华亭县时后生姚继
如约买之，执子礼甚恭。时元兵南下，父子乃归家乡。行至汉口时，姚继往寻已聘之妻曹玉宇，不料女子皆为土贼所劫卖，姚继被迫买得一母，又得其指点，买得一佳人，恰为曹玉宇。及归，得遇小楼，方知所买老妪即其妻庞氏，而其后又得知姚继即小楼失落的儿子。
◇卷十二 闻过楼
明朝嘉靖年间，直隶常州府宜兴县段太史有中表曰顾呆叟，为人恬淡寡营，因场屋不利，绝意功名，与朋友相交时直言不讳，为太史及乡宦所重。呆叟为图清静，避居乡间。太史念之甚切，题己楼名“闻过”，以示向慕。新到县官礼贤
下士，乃与众人谋请呆叟出山，始以其为椽吏，呆叟以巨金得免，又遣人伪为盗贼，劫其家财，呆叟仍穷守其家，最后诬其与盗贼相通，拘其入城，呆叟方无奈进城，而段太史等人已在城边构新居一处，延请其入住，并言诡计“恶劝”始末，呆叟为众人盛情所感动，乃迁入新居，从此众人皆得闻过。