泰禾等不来同行的战投
地产大夏
07-15 22:07
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最近雪球上关于泰禾争论很激烈，焦点在于泰禾是否能够引进万科战投。之前我也阐述过万科不会接盘泰禾，这次我想具体分析下这背后的原因。
万科若要接盘泰禾，当然是希望在泰禾这以低价获得超额收益。对于房企来说，收益的核心体现则是土储的质量。如果土地储备质量不高，万科花钱买一堆绣花枕头甚至还要帮着擦屁股还债，在这地惨的年头，以善于经营闻名的万科定不会争先去当这个冤大头。之前得以卖身成功的绿城、华夏以及今年的福晟，无不依靠其有优质的土地储备资源获得生计。那泰禾号称货值4000亿的优质土地储备，是不是真实存在且优质？
我查阅了泰禾2019年年报和2017年年报，查2017年年报原因在于这是泰禾最后一个拿地的年份。发现今年年报用了一个新的名词——累计土地储备，在这个表格中，列明了泰禾统计口径的剩余可开发建筑面积为1011.50万方，按照4000亿的货值推算，这单位售价将近4万。而已知泰禾现存待开发项目中，能卖出超高价格的只剩下深圳宝安项目（深圳院子）未开发土地，地价8万。那么其余剩下的全国土储，单位售价也至少得奔着4万卖。
剩余土储，是否还能继续开发，并且卖到4万均价？
2017年是泰禾拿地最多的一年，也是拿地的最后一年，因此当年公布的土储有一定参考意义，该清单基本涵盖了泰禾大部分土储情况，当然仍有部分土储没有涵盖，请各位谅解。我以2017年年报标注的新增土储为例，结合泰禾的公告数据对2017年新增土储进行分析，希望可以透过这一年项目，让大家大致了解泰禾的土储情况。
鼓山院子：
仍为泰禾控股，计容4.71万方，从投资进展判断仍处于项目很前期的状态，目前仍可做土储看待。
青云小镇：
持股2.5%，已出售，不操盘，不计为泰禾土储。
金水湖项目：
持股40%，已出售，不操盘，不计为泰禾土储，推测后期股权会出售。
溪山院子：
持股50%，操盘，目前处于在建状态，投资额已完成85%，视为在建工程。
漳州香山湾项目：
持股70%，操盘，计容90.7万方，从投资进展判断仍处于前期状态，可视作土储。
漳州角美龙池项目：
持股60%，操盘，计容36.2万方，投资已基本完成，处于基本完工状态，不计为泰禾土储。
北京孙河项目：
该项目即为北京院子二期，持股100%，操盘，目前处于停工烂尾状态。
天津朗诗项目：
本项目即为津海院子，目前已基本确定朗诗收购该项目股权，泰禾不再操盘，不计为泰禾土储。
崇礼项目：
目前已不在报表中体现。
石门院子：
持股100%，操盘，计容13.7万方，根基投资进展判断该项目处于中前期阶段，可视作土储。
奉贤海湾项目：
持股100%，操盘，计容9.3万方，已正式销售，不计为泰禾土储。
南京江宁院子：
持股100%，操盘，计容59.15万方，2019年报表不体现，该项目因区域规划问题无法开工，视作泰禾土储。
鹿山院子：
持股100%，操盘，计容103.71万方，目前正与原业主产生官司，就退地问题进行上诉，未退地前暂认定为泰禾土储。
句容金尊府：
持股100%，操盘，计容29.2万方，已完成投资进度87%，已销售，不视作泰禾土储。
太仓院子：
持股51%，计容15.8万方，实际该项目已出售给华发，并目前由华发操盘，且已预售，不视作泰禾土储。
昆山项目：
持股80%，计容约50万方（该项目需补地价完成增容）目前该项目处于前期阶段，可视作泰禾土储，世茂拥有优先购买权。
句容同康医院：已出售。
青山院子：
已与蒋村项目搭配出售。
大城小院：
持股70%，计容25.3万方，在售中，部分开发，可部分记为泰禾土储。
武汉金沙半岛项目：
已不出现在报表中。
广州增城项目：
持股20%，不操盘，预计后期会出售股权，不计为土储。
惠阳金尊府：
持股100%，操盘，计容12.5万方，从投资进展看该项目处于前期阶段，可记为泰禾土储。
泰禾崇文府：
持股100%，操盘，计容4.9万方，投资进展77%，处于建设后期，在售，不计为土储。
深圳院子：
持股100%，操盘，计容9.2万方，5.8万方即将开盘，3.4万方地块地价8万仍然被套未动工，可视作土储。
任庄项目：
已不出现在报表中。
上街项目：
持股80%，操盘，计容面积57.5万方，从投资进展上看仍处于中前期阶段，可视作土储。
汉峪项目：
持股51%，操盘，计容面积22.7万方，目前已处于后期阶段，投资进展为69%，在售，不视作土储。
综上，按照“泰禾能够自由支配的土地”来判断泰禾土储，乐观估计规模在420万方左右。但这420万方中，既有像鹿山项目因为规划问题要与原业主打官司退地的103万方，也有青龙湖这种59万方因规划无法开工的项目，市场明显供大于求的漳州90.7万方，也有深圳院子3.4万方地块8万地价无法开盘的窘境……所谓的优质土储，指的是在规划、市场及价格等多方面评估优质的土储项目，泰禾目前持有的屈指可数。其中昆山项目较为优质，但是世茂参股，后期预计会股权收购泰禾的股份；郑州项目，郑州近年市场不错，保存的大体量的土储还是诱人的；杭州项目，杭州市场同郑州，杭州项目也算优质。除此之外，泰禾持有的其他土储从项目层面进行收购意义不大。如果项目层面不值得收购的项目占绝大部分，那为什么要整体收购集团层面股权呢？
还在泰禾的朋友，在殷切期待战投的同时希望能理性思考，给自己留条后路。
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精彩评论
牛气冲天oss
在建的1600万，未建1100万，存量资产物业，酒店等接近300亿。隐形负债只能等战投解开谜底。
地产大夏：好的，请补充稍微具体一点的信息，大概具体到项目，可供大家一起盘点，因为说实话我现在基于各种泰禾公告盘点下来的土储数据跟您说的有不小差距，还请您补充，争取还原最真实的提出而不是宣称的土储。
07-17 07:38
1
地产大夏
$泰禾集团(SZ000732)$ $万科A(SZ000002)$ $中国恒大(03333)$ 泰禾没有恒大许老板那样的朋友圈，在这个节骨眼上真的会很难过。假如万科真的有心帮泰禾，难道在不承担负债，不为泰禾增信的情况下，连二十几个亿都不愿意掏去锁定所谓的“优质”土储吗？假如万科真的在政府压力下进入泰禾，一个不给泰...展开
行者鉴真 回复 @地产大夏：你的意思，是让泰禾卖地给万科？这才是锁定优质土地。股权投资，和资产投资，不是一个概念。投资前，或者重组的战略投资者入股前，都要打扫干净，人家才进来的。再啰嗦一句，如果对重组进程有概念的话，当下已经接近尾声。一堆文字，辅之以情绪，谁，都可以说谁，yy。都是水，拧干了，啥也没了。
地产大夏 回复 @PONYkxr：嗯嗯，soho资产全部在一线核心地段，资产没的说，潘为人咋样不做评论，但地产投资逻辑很像李嘉诚。soho财务造假可能性低，这方面基本不用担心，担心的点在于大陆的大宗资产市场行情，可以关注下国家对于持有型行业的支持力度，以及资产证券化市场的建设等宏观角度。我想黑石也是在等待最合适的时机
地产大夏 回复 @PONYkxr：我只分析基本面，不偏好推荐股票。首先黑石可以说是地产基金中最了解中国市场，到目前为止做的都很成功。黑石看上了soho的股票本质是认为soho股价低谷，资产低估。但今年初黑石暂停了和soho的谈判，背后原因无非可能在以下几点中寻找：soho要价太高、疫情期间市场不确定性大、soho的经营（租赁业务...
钱有股人 回复 @地产大夏：个个以为自己是股神
阿当哥 回复 @新赛道-地产转型：恒大先把自己救活吧
09-30 00:08